집주인과 세입자 간 동시이행 관계는 단순합니다. 집주인에게는 전세금반환의무가 있으며, 세입자에게는 명도의무가 있습니다. 즉 계약이 해지 되었거나 계약기간이 끝나게 되면 세입자는 집을 나가야 하고 집주인인은 전세보증금을 돌려줘야 한다는 말입니다. 이 두가지 의무는 어느 한쪽만 지키는 것이 아니라 동시에 지켜져야 하는 동시이행관계입니다.

그렇다면 사례에서 집주인이 주장하는 임차권등지해지와 전세금반환의무는 어떨까요? 임차권등기는 세입자가 건물을 인도했지만 전세금반환은 받지 못했기 때문에 법절 절차를 밟은 것이므로 동시이행관계라고 하는 집주인의 주장은 타당하지 않다고 볼 수 있습니다.

실제로 위 사례와 비슷한 판례가 있습니다(대법원 2005다4529). "임차권등기가 해지될 때까지 보증금을 반환할 수 없다"며 "임차권등기해지와 전세금반환의무는 동시이행관계다"라고 집주인이 주장한 것입니다.

하지만 원심과 대법원은 세입자의 편을 들어주었습니다. 집주인의 보증금 반환의무와 세입자의 임차권등기 해지의무가 동시이행관계에 있지 않다며 집주인의 보증금 반환의무가 먼저 이행되어야 한다고 판단한 것입니다.

즉 임차권등기 자체가 전세금반환이 지체하여 발생한 법적절차이기에 집주인의 전세금반환의무보다 앞설 수 없다는 말입니다. 또한 임차권등기명령은 세입자의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능만을 목적으로 하기 때문에 세입자의 동시이행 의무인 명도의무와는 다른 개념입니다.

만약 세입자의 입장인데 임차권등기해지부터를 요구하는 집주인을 만났다면 어떻게 대처해야 할까요? 임차권등기명령까지 완료된 상황에서는 세입자가 아쉬울께 없는 상황입니다. 전세금을 먼저 돌려주지 않는다면 그대로 소송을 진행하시면 된다는 말입니다.