"계약 종료 날짜가 다가오는데도 집주인이 연락을 받지 않고 있습니다. 문제는 이사부터 해야 하는 상황이 되어 임차권등기를 하려고 보니 집주인이 사망했다는 겁니다. 임차권등기 역시 해지 통보가 제대로 이뤄지지 않아 신청이 받아드려지지 않았습니다. 이사날짜는 다가오는데 막막하기만 합니다"

임차권등기 신청 조건을 제대로 파악하지 않아 낭패를 보는 세입자들이 적지 않습니다. 전문가들은 임차권등기 신청의 전제조건은 계약해지가 선행되어야 한다고 조언합니다.

주택 임대차에서 전세금을 제때 돌려받지 못한 세입자가 이사를 하려할 때 임차권등기를 고려하기 마련입니다. 하지만 임차권등기가 성립되는 전제조건을 잘 숙지하지 않는다면 시간이 더 지체될 수 있기에 주의가 필요합니다. 임차권등기 신청의 전제 조건은 계약해지로 세입자는 반드시 집주인에게 해지의사를 통보해야 임차권등기 신청이 가능하다는 사실을 명심하시길 바랍니다.

오늘은 임차권등기에 해지 통보가 필요한 이유에 대해 설명해 드리는 자리를 마련했습니다.

본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

임차권등기의 기본 취지는 전세금을 돌려받지 못한 세입자가 이사를 하려할 때 문제의 주택에서 전입신고가 빠지더라도 대항력과 우선변제권을 유지 시키려는 제도라는 점입니다. 즉 다른 곳으로 이사하더라도 이전 주택의 세입자로서 권리가 유지된다는 것을 의미합니다.

다만 '전세금을 돌려받지 못했다'는 점을 신중히 생각해야 합니다. 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려줘야 하는 의무는 계약이 종료됐을 때 성립이 됩니다. 문제는 계약 종료가 계약 기간이 끝났다고 해서 자동으로 성립이 되는 건 아닙니다.

계약 관계에서 당사자 간 의사 전달은 법률상 효력을 인정받을 수 있는 강력한 요소가 됩니다. 주택 임대차 관계에서도 마찬가지로 의사를 제대로 전달해야만 비로써 해지 효력이 발생하는데 만약 해지 통보가 제대로 이루어 지지 않았다면 법률상 임대차 관계가 유지되는 것으로 판단돼 임차권등기 신청조차 할 수 없게 됩니다.

따라서 계약 해지 통보를 통해 법률상 계약이 해지 됐음을 증명하고 그런데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않았다면 임차권등기를 한 후 이사를 해야 세입자로서 권리를 유지시킬 수 있습니다.

반면 세입자가 해지 통보의 중요성은 알고 있었지만, 집주인이 사망해 통보자체가 어려운 상황이 생긴다면 어떻게 대처해야 할까요.

민법에는 '피상속인(집주인)이 사망시 그의 상속인이 재산에 관한 권리와 의무를 승계한다'라는 규정이 있습니다. 이를 임대차 관계에서 대입하면 집주인 사망 시 그의 상속인이 집주인의 역할을 승계한다는 의미입니다. 따라서 세입자는 사망한 집주인의 상속인을 상대로 해지 통보를 한 후 임차권등기를 신청하면 됩니다.

다만 승계 과정이 간단치만은 않을 때가 생길 수 있습니다. 가령 사망한 집주인의 상속인이 여러 명이거나 집주인의 채무에 문제가 생겨서 상속인이 상속을 포기하는 상황을 말합니다.

만약 상속인이 여러 명이라 상속 절차에 시간이 걸린다면 절차가 마무리 될 때까지 가족 구성원 중 일부를 남겨 대항력을 유지 시키면 됩니다. 상속인이 상속을 포기한다면 가정 법원에서 상속재산 관리인을 선임해 계약해지 절차를 진행하는 방법도 고려해볼만 합니다.

한편 집주인이 사망이 아님에도 세입자의 임차권등기 성립을 방해하려 시간을 끄는 일도 적지 않게 발생하고 있습니다.