# "전세금을 돌려받지 못한 채 이사 날짜가 다가오고 있습니다. 문제는 집주인이 지금은 전세금을 돌려줄 수 없으니 추후 신규 세입자가 들어오면 돈을 돌려주겠다며 이사부터 하라는 겁니다. 저는 이대로 집주인을 믿고 이사를 해도 되는지 제가 할 수 있는 법적 조치는 없는지 고민이 큽니다"

최근 전세 피해 사례에서 추후 신규 세입자가 들어온 후 전세금을 돌려주겠다면서 집주인이 세입자의 임차권등기 신청을 회유하는 경우가 적지 않습니다. 전문가들은 전세금 피해 사례에서 세입자가 집주인의 말만믿고 이사를 했다간 낭패를 볼 수 있다고 경고합니다.

임대차권등기는 세입자의 전세금 피해를 줄여주는 법적인 안전장치 입니다. 하지만 주택 임대차에서 임차권등기 제도를 숙지하지 않는다면 추후 전세금 분쟁 시에 제대로 대응하지 못해 피해가가 가중될 수 있습니다. 임차권등기를 제대로 활용하려면 어떤 제도이고 무슨 장점이 있는지 잘 파악해야 효율적인 법적 대응이 가능합니다.

이번 시간에는 전세금 분쟁에서 임차권등기가 왜 필요하고 그 장점에 대해 알아보는 자리를 마련했습니다.

본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참조해 주시기 바랍니다.

임차권등기 신청을 하는 궁극적인 목표이자 가장 대표적인 장점은 세입자가 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다는 점입니다.

세입자가 이사를 하게 되면 가장 먼저 활용하는 법적 제도는 전입신고와 확정일자를 받는 일입니다. 이는 세입자로써 법적인 보호를 받는 목적으로 혹여나 집주인의 채무에 문제가 발생하더라도 임차권과 전세금을 지킬 수 있습니다.

하지만 돌려받아야할 전세금에 문제가 있음에도 이사할 곳에 전입신고와 확정일자를 받는다면 이 권리는 후순위로 밀리게 됩니다. 즉 문제의 주택이 경매에라도 넘어간다면 전세금 채권이 후순위로 밀리게 되어 전세금을 일부만 돌려받거나 모든 금액을 돌려받지 못할 위험이 생길 수 있습니다.

반면 임차권등기가 완료된 후 이사를 한다면 기존 주택에 문제가 생기더라도 선순위 세입자로써 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

임차권등기가 갖는 두 번째 장점은 집주인에게 전세금 지연이자를 청구할 수 있다는 점입니다.

전세금 지연이자란 임차권등기가 완료된 날로부터 집주인이 전세금을 돌려주는 날까지의 기간을 계산해 청구하는 지연이자입니다.

한 가지 주의해야 할 사항은 세입자가 전세금을 돌려받지 못해 이사를 하지 못하는 상황에서 임차권등기를 신청하는 경우가 있습니다. 전세금 지연이자는 기본적으로 세입자가 집주인에게 집을 반환하는 명도의무를 지켜한다는 전제 조건이 있어 임차권등기 신청만으로 청구할 수 없다는 사실을 명심해야 합니다.

아울러 임차권등기가 완료된 후 이사한 세입자는 기존 주택의 대항력과 우선변제권이 유지되지만, 월세나 관리비 납부 의무는 사라지게 됩니다.

종종 임차권등기를 걸어놨으니 관리비라도 내야 한다는 집주인이 있지만, 이는 법률적으로 근거가 없는 주장입니다. 다만 임차권등기만 신청하고 이사를 하지 않은 상황에서는 세입자에게 월세와 관리비 등의 납부 의무가 남아 있습니다.

한편 이사는 하지 않은 채 임차권등기만 신청한 세입자는 임차권등기가 갖는 장점을 하나도 활용할 수 없습니다.

전세금에 피해를 본 세입자 가운데는 임차권등기를 맹신하는 경우가 있습니다. 가령 임차권등기만 신청하면 임차권등기가 갖는 모든 장점을 활용할 수 있다고 믿는 것입니다.

하지만 이사를 하지 않은 채 문제의 주택에서 세입자가 계속 머문다면 굳이 임차권등기를 신청하지 않아도 여전히 대항력과 우선변제권이 유지되고 있기 때문에 임차권등기의 필요성이 떨어지게 됩니다.