"계약 종료 전부터 신규 세입자가 구해지지 않아 집주인이 추후에 돌려주기로 약속하고 이사를 했습니다. 문제는 3개월이 지난 지금까지 신규 세입자가 구해지지 않는다며, 전세금을 돌려주지 않는다는 겁니다. 임차권등기도 하지 않은 상황인데 지금이라도 신청하고 싶습니다"

주택 임대차에서 전세금을 제때 돌려받지 못했음에도 임차권등기도 하지 않은 채 이사를 한 세입자들이 적지 않습니다. 전문가들은 임차권등기를 하지 않은 채 전입신고를 빼는 건 상당히 위험한 행동이라고 조언합니다.

전세금 피해 사례 중 전세금을 돌려받지 못한 채 이사부터 해야 하는 세입자가 임차권등기를 제때 신청하지 않아 피해를 키우는 사례가 종종 있습니다. 이 과정에서 세입자는 뒤늦게라도 임차권등기를 신청하거나 심지어 신청이 가능한지 모르는 경우가 있습니다. 결론부터 말씀드리면 임차권등기는 계약이 끝난 후라도 신청할 수 있지만, 이미 전입 신고가 빠진 후 신청하는 경우라면 돌려받을 전세금에 악영향을 끼칠 수 있다는 사실을 명심해야 합니다.

오늘은 뒤늦은 임차권등기 신청이 가능한지와 이 경우 전세금에 끼치는 악영향에 대해 알아보는 자리를 마련했습니다.

본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 언론사 칼럼이 있습니다. 자세한 사항은 칼럼 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

주택임대차에서 세입자가 전세금을 돌려받지 못했다면 다른 곳으로 이사할 여력이 없는 게 현실입니다. 반면 세입자가 전세금을 돌려받진 못했지만, 자금적으로 여유가 되거나 청약 일정으로 인해 어쩔 수 없이 이사부터 해야 하는 상황이 발생할 수 있는데요.

이 때 세입자들이 쉽게 잊을 수 있는 부분 중 하나가 임차권등기입니다. 하지만 이 사실을 알게된 세입자가 뒤늦게라도 임차권등기 신청이 가능한지에 대해 모르는 경우가 많은데요. 임차권등기는 원칙적으로 계약이 종료된 후에도 전세금을 돌려받지 못할 경우, 신청이 가능하다는 전제 조건이 따르게 됩니다.

즉 계약이 종료된 후부터는 언제든 신청이 가능하다는 뜻입니다. 따라서 계약이 완전히 끝나 다른 곳으로 세입자가 이사한 상황에서도 이미 임차권등기를 할 수 있는 전제조건이 마련된 상황이기 때문에 수 개월이 지난 후에도 전세금을 돌려받지 못했다면 신청이 가능합니다.

하지만 문제는 뒤늦은 임차권등기로 인해 발생할 수 있습니다.

이사부터 해야 하는 세입자들에게는 임차권등기가 필수입니다. 주택 임대차에서 세입자가 전세금을 돌려받을 때 중요한 요소는 대항력과 우선변제권으로 다른 곳으로 전입신고를 하는 순간부터 기존 주택의 대항력과 우선변제권은 사라지게 됩니다.

다시 말해 임차권등기를 잊은 채 이사할 곳으로 전입신고를 했다면 문제의 주택의 대항력과 우선변제권을 주장할 수 없다는 뜻입니다.

이 경우 세입자는 '뒤늦게라도 임차권등기를 하게 된다면 다시 대항력과 우선변제권이 생기는 것 아닌가'라고 착각 할 수 있는데요. 세입자가 명심해야 할 부분은 임차권등기 없이 이사 후 뒤늦게 신청이 완료된 경우라면 대항력과 우선변제권과 관련해서는 임차권등기가 완료된 이후부터 보호를 받게 된다는 점입니다.

가령 세입자가 다른 곳으로 전입한 후 뒤늦은 임차권등기 시점 사이에 문제의 주택에 신규 세입자가 들어오거나 집주인에게 채무 문제가 발생한다면 세입자는 후순위로 밀려 전세금에 피해가 생길 수 있습니다. 자칫 나보다 늦게 들어온 신규 세입자가 채권 변제 순위에서 앞서는 웃지못 할 상황이 벌어질 수 있다는 말입니다.

한편 세입자가 뒤늦은 임차권등기로 피해를 보는 것을 방지하기 위해서는 어떤 조치가 필요할까요? 기본적으로는 이사하기 전 임차권등기에 대해 법률 전문가와 상의하고 임차권등기가 완료되기 전까지는 다른 곳으로 전입신고를 하는 행동은 피해야 합니다.

피치 못할 사정으로 다른 곳의 전입신고가 필요하다면 가족 중 일부를 먼저 전입신고를 하고 나머지 가족들은 문제의 주택에 머물러 임차권등기가 완료된 것을 확인 후 완전히 이사를 마쳐야 합니다. 임차권등기가 완료된다면 다른 곳에 전입신고를 하더라도 기존 주택의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되기 때문에 추후 법적 대응을 하는데 문제가 없습니다.