전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 한다면 임차권등기를 해야 합니다. 이사를 하더라도 원래 살던 집의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지시켜주기 때문입니다. 대부분의 세입자라면 알고 있는 사실입니다. 하지만 기다리지 못하는 사정이 발생하기도 합니다.

그 이유를 살펴보면 임차권등기의 전제 조건 때문입니다. 임차권등기는 기본적으로 계약이 해지되어야만 신청이 가능합니다. 즉 계약이 남아 있는 기간에서는 미리 신청할 수 없다는 뜻입니다. 다음으로 임차권등기는 완료까지 평균 2~3주 정도의 기간이 소요됩니다.

만약 새로 이사갈 곳에 대출이 필요하다면, 은행측에서는 새로 이사갈 곳의 전입신고를 완료해야 대출을 해주는 조건을 내세우게 됩니다. 당연하겠지만, 세입자 입장에서는 전세보증금이 거의 전재산이라고 해도 과언이 아닐 것입니다. 그런데 전세금을 반환받지 못한 상태에서 이사갈 곳의 보증금을 마련하려면 대출이 필요할 수 밖에 없어 임차권등기가 완료되는 기간을 기다릴 수가 없는 경우가 많습니다.

다시 오늘 주제로 돌아와 임차권등기 없이 이사를 갈 상황이라면 세입자는 어떻게 대처해야 할까요? 우선 전입신고를 빼는 순간 대항력과 우선변제권은 상실되기 때문에 집주인에게 문제가 발생하면 전세금을 돌려받기가 힘듭니다.

그래서 임차권등기 없이 전출을 해야 한다면 세입자 중 가족 한분을 남겨두는 방법을 선택해야 합니다. 즉 부부가 함께 거주한 경우라면 배우자 한명을 남겨두고 남은 배우자가 이사갈 곳에 전출을 하는 것입니다. 거주했던 집에서는 부부가 함께 전입신고와 확정일자를 받은 상태기 때문에 옮겨가는 가족만 전입신고를 하는 방식입니다.

그런데 여기서 궁금증이 생길 수 있습니다. "이사갈 곳에 아무나 전출해도 되는가?" "계약 당사자가 전출해야 하는거 아닌가?"라는 의문입니다. 법률상에서는 계약당사자와 전입신고는 별개입니다. 다시 말해 이사갈 곳의 명의는 남편이지만 아내가 전출해도 된다는 것입니다.

다만 은행에서는 대출 조건으로 계약 당사자가 전입신고를 마쳐야 한다는 것을 내세울 수 있기 때문에 이때는 아내를 남겨두고 남편만 전출한다면 원래 살았던 집과 새로 이사갈 집, 모두 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

꼭 부부 사이가 아니더라도 성인이 된 자녀를 남겨두고 부모가 전출해도 됩니다. 주민등록상 함께 거주하는 가족이라면 원래 살았던 집에 모두가 대항력과 우선변제권이 유지될 법적 근거가 되기 때문에 가족 중 일부를 남겨두고 나머지 가족 구성원은 전출해도 관계가 없습니다.

가족 중 일부가 남아도 대항력과 우선변제권이 유지되는데 굳이 임차권등기가 필요한 이유가 있을까요? 임차권등기는 서류상 세입자의 권리를 그대로 유지시켜주는 안전장치일뿐 실제 거주하지 않는다는 것을 의미합니다.