늦은 임차권등기, 확정일자만 받았다면 전세금돌려받기 가능
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"전세 기간이 끝났는데도 집주인이 돈이 없다는 이유로 전세금을 돌려주지 않습니다. 저도 더 이상 이곳에 살고싶지 않은 마음에 임차권등기만 신청해 놓고 다른 곳으로 이사가려고 합니다. 문제는 임대차권등기를 하려고 보니 집주인의 다른 채권자가 이미 압류와 가압류를 걸어놓은 상태라는 겁니다. 저는 그들보다 임차권등기가 늦은 상황인데요. 이 경우 전세금 돌려받기가 어려워진 것으로 봐야 하나요?"
전세 기간이 끝났음에도 집주인이 제때 전세금을 돌려주지 않아 애를 먹는 세입자들이 수두룩합니다. 전세금을 돌려 받지 못한 채 이사를 먼저 해야 한다면 세입자들은 임차권등기 신청 절차를 밟는 경우가 대부분입니다. 하지만 임차권등기 신청 이전에 이미 다른 채권자가 집주인의 부동산에 압류와 가압류를 걸어놓은 상태라면 문제는 간단치 않습니다.
임차권등기는 전세금을 돌려받지 못한 세입자에게 일종의 안전장치로 볼 수 있는 법적 절차입니다. 다만 임차권등기 신청 당시 다른 채권자가 먼저 채무에 대한 법적 절차를 진행하고 있다면 세입자들은 당혹감을 감추지 못합니다. 이 상황에서 세입자가 명심해야 할 점은 전세 기간이 끝날 때 보다 임대차 계약 당시 집주인의 채무 상태가 중요하다는 사실을 명심해야 합니다.
이번 시간에는 전세금을 돌려받지 못한 세입자가 임차권등기 신청 시 집주인이 다른 채권자로부터 압류나 가압류를 당한 사실이 있을 때 대처할 수 있는 방안에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.
http://www.hansbiz.co.kr/news/articleView.html?idxno=635987
전세 기간이 끝날 때보다
계약 초기 집주인의 채무 상태가 더 중요하다
세입자는 임대차 계약 당시부터 등기부를 통해 집주인의 채무 상태를 확인하기 마련입니다. 채무 상태가 좋지 않은 건물주라면 당연히 계약을 맺지 않았을 것이기 때문입니다.
하지만 계약이 끝날 무렵 급격히 채무 상태가 좋지 않아 결국 다른 채권자들로부터 부동산이 압류나 가압류 당했다면 세입자는 임차권등기 마저 무력화 되는 건 아닌지 걱정이 앞섭니다.
결론부터 말씀드리면 집주인의 채무 관계는 계약이 끝날 때보다 계약을 할 때가 더 중요합니다. 계약 당시 집주인의 채무 상태에 문제가 없는걸 확인했고 정상적으로 확정일자를 받았다면 선 순위 채권자로서 전세금 돌려받기가 순탄합니다.
즉 전세기간이 끝나 임차권등기를 신청하려 했지만 다른 채권자가 먼저 압류 절차에 들어갔다고 하더라도 확정일자가 더 빠르다면 임차권등기가 늦더라도 문제가 되지 않는 다는 말입니다. 법률상 선 순위 채권자로 판단하는 건 임차권등기가 아니라 확정일자라는 사실을 숙지해 두시면 됩니다.
정리하면 다른 채권자의 압류나 가압류보다 세입자의 확정일자가 앞서 있다면 임차권등기명령이 등기부에 나중에 올라가더라도 문제는 없다는 말입니다.
그럼에도 임차권등기가
필요한 이유
반면 확정일자에 문제가 없는 세입자에게 임차권등기가 필요한 이유는 무엇일까요. 확정일자는 이후에 발생된 다른 채권자들의 채권 절차보다 앞서지만, 임차권등기를 해야 하는 이유는 세입자로서의 지위 유지와 이후 법 절차를 진행할 때 필요한 필수 절차이기 때문입니다.
가령 전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 먼저 해야 하는 경우가 있을 수 있습니다. 원칙적으로는 전세금을 돌려받지 못했더라도 아무 조치 없이 이사를 한다면 세입자로서의 자격이 상실하게 됩니다. 다시 말해 임차권등기 없이 이사를 한다면 채권 관계가 후 순위로 밀리기 때문에 전세금 돌려받기가 어려워 진다는 말입니다.
이 뿐 아니라 임차권등기는 세입자의 의무 중 하나인 명도의무(집을 집주인에게 돌려주는 의무)에 대한 노력을 했다는 법적 증거가 되어 추후 전세금반환소송을 제기할 근거가 됩니다. 또한 임차권등기가 완료된 시점부터 전세금 반환 지연에 따른 이자를 계산할 기준이 되기 때문에 임차권등기는 필수적으로 신청이 필요합니다.
임차권등기는 일정 기간이 소요된다
임차권등기를 신청할 때도 세입자가 염두해야 할 부분이 존재합니다. 임차권등기는 전세 기간이 끝남과 동시에 신청할 수 있지만 완료까지는 일정기간이 소요된다는 것입니다. 즉 신청과 동시에 완료되지는 않는다는 말입니다.
따라서 임차권등기 신청 직후 이사하는 것보다는 등기부에 임차권등기가 완료된 것을 확인하고 이사하는 것이 가장 좋습니다. 만약 급한 사정이 있는 세입자라면 가족 중 일부를 먼저 전입시키고 임차권등기가 완료된 것을 확인하시고 본인도 이사를 하시면 아무런 문제가 없습니다.
임차권등기가 완료된 후에도
전세금을 돌려주지 않는다면?
한편 임차권등기에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 세입자를 어떻게 대처해야 할까요? 임차권등기는 법률상 1순위로 전세금을 변제 받을 수 있는 자격을 인정받는 절차일 뿐 집주인에게 강제로 전세금을 가져오는 절차는 아닙니다.
따라서 전세금을 계속해 돌려주지 않는 집주인에게는 전세금반환소송을으로 대응해야 합니다. 물론 전세금반환소송에서 패소 판결을 받았음에도 전세금을 돌려주지 않는 집주인도 존재합니다. 이 경우 소송 판결문을 받아 집주인의 재산을 강제로 처분해 전세금을 돌려받을 강제집행 절차가 기다리고 있는데요.
대부분의 집주인들은 이 과정을 두려워하기 때문에 소송 과정이나 소송 결과 이후 전세금을 돌려주는 사례가 많습니다.
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