임차권등기는 세입자가 다른 곳으로 이사를 해 전입신고를 하더라도 기존 주택에서 세입자의 지위를 유지시켜주는 법 절차입니다. 즉 세입자가 지켜야 할 명도의무를 지켰다는 뜻입니다. 다만 아직 임차권등기가 완료되지 않았고 아직은 문제의 주택에서 머물고 있다면 전세금을 반환받지 못했더라도 세입자 역시 동시이행 의무를 지키지 않은 것으로 판단됩니다.

따라서 임차권등기가 완료되기 전까지는 해당 주택에 머무는 동안 발생할 수 있는 주거비용과 세금 등을 납부해야 하는 의무가 있습니다. 비록 세입자가 전세금을 돌려받지 못했다라고 주장할 수 있지만 법률상 동시이행 관계가 지켜졌는냐로 판단되기 때문입니다.

임차권등기는 평균 2~3주 정도의 기간이 소요됩니다. 이후 임차권등기가 완료된다면 세입자는 자유롭게 다른 곳으로 이사를 하더라도 기존 주택의 대항력과 우선변제권을 유지시킬 수 있습니다.

만약 세입자가 임차권등기를 완료 시킨 후 다른 곳으로 이사 및 전출신고를 했다면 그때부터는 기존주택의 주거비나 세금 등을 납부할 의무가 사라지게 됩니다. 종종 임차권등기를 해놓았으니 주거비용을 납부해야 한다고 맞서는 집주인이 맞서는 경우가 있습니다.

하지만 세입자는 이미 전출한 상태이고 임차권등기는 전세금반환 의무를 지키지 않은 건물주에 대응하는 정당한 법 절차이기 때문에 집주인의 이러한 주장은 법률상 타당하지 않습니다.

뿐만 아니라 임차권등기가 완료된 후에는 전세금반환 전까지 지연이자를 집주인에게 청구할 수 있어 전세금미반환 문제에서 임차권등기는 선택이 아닌 필수로 여겨지고 있습니다.

반면 전세금을 반환하지 않는 건물주 역시 지켜야 할 사항이 있습니다. 전세기간은 끝났어도 집주인이 전세금반환 의무를 지키지 않았기에 세입자를 내보낼 수 없다는 것입니다.

만약 집주인이 전세금을 반환하지 않은 채 세입자가 나가지 않는다며 현관 비밀번호를 요구하거나 강제로 문을 개방하게 되면 어떤 일이 벌어질까요?

세입자에게 자신의 부동산을 임대한 집주인이더라도 소유자는 세입자기 때문에 세입자가 거주하는 동안에는 절대 문을 개방할 수 없습니다. 다시 말해 남의 집에 함부로 침입하는 범죄행위와 같다는 말입니다. 따라서 집주인이 세입자의 집에 함부로 들어가는 건 범죄행위로 간주되어 형사처벌 대상이 될 수 있음을 명심해야 합니다.

한편 세입자가 임차권등기를 완료시켰고 다른 곳으로 전출까지 한 상황에서 집주인이 계속해서 전세금을 돌려주지 않았다면 어떤 대응책이 있을까요?

임차권등기 완료와 다른곳으로의 전출은 세입자가 지켜야 할 명도의무를 완전히 지켰다는 것을 의미합니다. 따라서 세입자는 집주인을 상대로 한 전세금반환소송을 제기할 수 있는 근거가 마련된 셈입니다.

만약 전세금반환소송에서 세입자가 승소했음에도 여전히 전세금을 돌려주지 않는다면 집주인이 가진 거의 모든 재산을 상대로 강제집행까지 진행할 수 있습니다.

전세금 분쟁은 시간이 갈수록 세입자에게 막대한 피해를 입힙니다. 경제적인 피해뿐 아니라 정신적인 피해까지 말입니다. 따라서 개인이 혼자 고민하는 시간을 줄이고 빠르게 법률 전문가를 찾는 것이 피해를 최소화 할 수 있는 방법입니다.

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